[摘要] 去年，何小姐与开发商签了房屋认购书并交了3万元定金后，开发商却宣布解除认购书，且不退还定金。
一审判开发商不必退定金二审反转
去年，何小姐与开发商签了房屋认购书并交了3万元定金后，开发商却宣布解除认购书，且不退还定金。谈好的买卖为什么“黄”了？对此，双方各执一词：何小姐称开发商明知她不具备购房资格却“诱骗”她购房；而开发商则称，是何小姐曾签字声明自己不属于限购对象，令销售人员误以为她有购房资格。为讨回定金，何小姐将开发商告上法庭。
2014年4月26日，何小姐与广州番禺一家开发商签订了《商品房认购书》，约定何小姐以159万余元购买该开发商的一处房屋。何小姐在签订认购书当天，缴付了定金3万元。
在认购书中，附有一项“特别条款”：“由于乙方(何小姐)原因导致双方未能按期签订《商品房买卖合同》的，甲方(开发商)有权单方面解除本认购书，乙方交纳的定金作违约金处理，甲方不再退还乙方，并可另行出售该商品房且无需再另行通知乙方。”
开发商有无诱骗成庭上焦点
何小姐称，4月29日她前往开发商处签订购房合同时，开发商销售人员推说主管不在，拿不出合同。5月16日何小姐再去，还是没有合同。后来，由于双方仍未签订购房合同，开发商于2014年5月26日向何小姐发出《解约通知书》，要求解除认购书，但不同意向何小姐退还定金。因此，去年8月1日，何小姐向法院起诉，要求开发商双倍返还定金6万元，并解除认购书。
为什么定金都交了，这笔买卖却泡汤了呢？对此，何小姐和开发商各执一词。开发商提供了一份番禺区国土房管分局的投诉文件。
该文件显示，何小姐曾投诉称，她在知道自己不具备购房资格的情况下，被开发商的销售人员诱骗，购买了涉案房屋并交纳定金，由于无法签订购房合同，所以投诉开发商。在一审法庭上，何小姐承认她去投诉过，因为开发商曾告知她可以通过公司“内部系统”解决购房资格。
一审判购房者违反特别条款
番禺区法院认为，何小姐和开发商签订的认购书合法有效，双方应按约定履行各自的义务。法院认为，何小姐、开发商无法签订购房合同的原因是何小姐不具备购房资格，根据认购书“特别条款”，开发商有权不退还定金给何小姐。终，法院一审确认何小姐与开发商签订的认购书于2014年5月26日解除，但驳回何小姐要求双倍返还定金的诉求。
判后，何小姐提出上诉，请求法院改判开发商返还其认购定金3万元并赔偿损失3万元。何小姐说，她不具备购房资格是双方都明知的事实。她还提供了录音，称开发商销售人员陈某亲口承认可以通过公司“内部系统”解决客户购房资格问题，并可以延期网签。何小姐认为，这意味着可以待购房资格问题解决后再过户。
但是，开发商认为这份录音不真实，也不同意质证。开发商答辩称，何小姐在认购时签署认购须知，声明不属于限购、限贷对象，是何小姐违反了认购书，构成根本性违约，才导致双方的买卖合同无法签订。
二审判开发商不该没收定金
广州中院二审后认为，去年5月17日，何小姐与开发商因何原因未签订购房合同，双方各执一词。法院认为，开发商作为行使解除权的一方，更负有举证的责任，但开发商未能就此举证，因此，对于开发商主张何小姐拒绝签订购房合同的事实，法院不予认定，开发商要求没收何小姐定金的主张因而也不能成立。
法院认为，何小姐是否符合购房资格，涉及的是购房合同能否履行的问题，而不能成为没收定金的理由。因双方实际尚未签订购房合同，且涉案房屋已另行出售，考虑到何小姐的购房资格及涉案房屋的现状，认购书不可能继续履行。因此，法院改判开发商返还何小姐定金3万元。至于何小姐上诉要求开发商赔偿3万元损失的请求，法院认为，该请求在一审时并未提出，在二审期间提出不符合诉讼程序，法院不予支持。
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