[摘要] 房价下跌、去化缓慢、买者观望、优惠拼比……与供销两旺的2013年相比，2014年全国楼市形势稍显下滑，销量同比下降。
房价下跌、去化缓慢、买者观望、优惠拼比……与供销两旺的2013年相比，2014年楼市形势稍显下滑，销量同比下降。2014年连云港房地产市场步入“特殊年”，预期转变，调整不断。不停变换的政策走向让少部分连云港购房者们驻足张望。尽管各大房企仍在推出各种诱惑人心的项目，事实上也取得了不错的回报，但是纵观这一年的楼市，包括连云港在内的整个房地产行业形式有所转变，更多购房者开始冷静下来，思考此时购房的利弊之处。2015年连云港楼市的走向如何？是否会有新一轮的长效控制机制出台？是一路下跌导致楼市阴霾，还是回归到2013年供需两旺的佳境？
伴随着整个中国楼市下滑的境况，在中央楼市调控现空窗期的时间里，地方楼市纷纷伺机试探限购松绑。伴随着市场下行，2014年楼市调控政策也出现了新的变化。3月，中央提出“分类调控”大思路之后，地方政府频频微调楼市政策，新政不断……
关键词一：楼市分类调控
2014年03月05日国务院总理在政府工作报告称,要“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”今年报告未提房价而仅提“分类调控”,这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。
在住房市场出现了新变化、新形势下，再采取“一刀切”的调控政策已无必要，政府对住房市场的调控及时进行优化调整也是十分必要的。其意义就在于，在“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下，具体政策从过去的多为“一刀切”的政策转为“分类调控、分城施策”，从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”，从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正实现“住有所居”的住房目标。
关键词二：新型城镇化
保障性住房用地应保尽保
大亮点：以人为核心
3月16日，据中国政府网消息，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》（以下简称《规划》），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。
根据《规划》，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。在保障性住房方面，要建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度。
《规划》还提出健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现住房信息联网，推进部门信息共享。
在中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才看来，这部规划大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。他说，这部规划提出保障随迁子女平等享有受教育权利、完善公共就业创业服务体系、扩大社会保障覆盖面、改善基本医疗卫生条件、拓宽住房保障渠道等一系列举措，推进农业转移人口享有城镇基本公共服务，并要求创新体制机制，建立健全农业转移人口市民化推进机制。“文件围绕农业转移人口的市民化着墨很多，这体现了以人为本的精神，有利于解决城乡二元分割、‘土地城镇化’等一系列问题。”他说。
关键词三：“松绑”限购
经过3年限购，当前在热点城市，投机需求明显减弱，投资需求降至低位。在已实施限购政策的城市中，“炒房团”、“投资客”大幅减少。从挤泡沫角度看，限购政策可谓较好地完成了使命。但是，“限购令”对购房门槛的设置，将一部分刚需挡在门外，抑制部分合理需求释放。在部分市场供应过剩、房价上涨乏力的城市，投资需求已兴趣索然，限购政策已无继续存在必要。正如在先传出取消限购消息的温州，在房价连续下跌后，当地楼市泡沫已大部分被挤出。此时，应将调节主导权交还给市场。在市场主导房地产调控思路下，限购政策退出是大势所趋。
就目前来看，采取限购松绑的城市，呈现出两种模式：一种是全面放开式，以青岛、济南、杭州等城市为代表，一种是部分放开式，以武汉、宁波为代表。其中青岛，更是分了两部分，才完成了限购松绑的全部过程——这显示出，地方政府颁布政策更加谨慎。根据相关数据统计，截止到目前，除了北上广深和三亚市外，原本实行限购政策的46个城市，都解除限购。
实行限购，是为了抑制炒房，防止房地产经济过热；限购解除的背景则是因为市场观望情绪浓厚，为了释放一部分改善型需求。这一政策的热潮出现在2014年下半年开场阶段，在当时的市场环境中，被寄予厚望。
关键词四：央五条
2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议提出要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等5项要求，被业界称为“央五条”
“央五条”要求商业银行将首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率。业内人士解读为“央五条”释放出了维稳房地产市场的信号。不过，央行的“喊话”未能撼动房贷利率，政策面“微刺激”的利好并未来临。
关键词五：以房养老
2014年6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日到2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，自此保险版以房养老试点正式起航。
随着我国老龄化社会的到来，养老问题成为社会关注的焦点。以房养老，是一个非常难能可贵的尝试。以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
应该说，以房养老的初衷是好的，若能推行下去，不仅能极大减轻年轻人的养老压力，减轻政府的养老负担，而且老年人的生活也能得到保障，对于房地产市场来说，则进一步释放了一部分二手房源，刺激市场。然而这个看起来很美的政策，在实际的推行过程中却遇到了重重的困难。个阻碍，就是老年人，对于老年人来说，养儿防老才是正统的观念，以房养老首先在观念上就不被认可。其次来自于房地产市场的不稳定，有专家指出,若房价上升，房屋未来增值的那部分是投保者无法享受到的。目前来看，相关机构对试点比较谨慎，大家担心的是推行住房反向抵押养老可能会导致自身利益受损，得不偿失。以房养老变成一道围墙，墙外的人想进去，墙里面的人想出来。
关键词六：房贷新政
9.30房贷新政
11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率
2014年的房贷新政包含了两部分：一是9月末的“9.30房贷新政”，放宽首套房认定标准，只要还清贷款就算是首套房，贷款利率下限为基准利率的0.7倍等；二是11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，其中包括对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
对于房贷新政具体效果，中国家庭金融调查报告显示，一线城市中，有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%，二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%，三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算，一线城市释放的购房需求约50万套，二线城市约200万套，三四线城市约300万套。
11月22日的降息是继限购取消、限贷松绑后，影响连云港楼市的又一政策。对购房者而言，直接的优惠就是首套房的利率折扣明显增加，月供也会减少，购房成本有所降低。相比于之前限购与限贷双双松绑后市场所产生的强烈反应，此次降息对连云港楼市成交所产生的效应似乎要平淡得多。虽然每个月能省几百元，但许多购房人为看重的还是房价和开发商的优惠幅度。有市民表示表示：“利息下降不一定都买房，但房价要是下降肯定很多人都买房，至少我会买。”
关键词七：放宽公积金贷款
10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。其中，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款(现行为12个月)。连云港方面，从9月1日起，调整账户余额倍数。即将贷款额度不超过本人住房公积金账户正常缴存余额的10倍，恢复为贷款额度不超过本人住房公积金账户正常缴存余额的15倍。
关键词八：不动产登记暂行条例出台
12月22日，备受关注的《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）正式颁布，并将于2015年3月1日起开始实施。业内人士分析认为，《条例》出台标志着不动产统一登记制度的正式建立。同时，还可能会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，起到平抑房价的作用。
根据不动产登记条例的有关规定，权利人、利害关系人可依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。在不少人看来，这将为反腐败添上一柄利器，同时也为征收房地产税奠定基础。而对于呼之欲出的不动产登记制度究竟能对房价起到多大作用，从初一边倒的预判房价会下滑，到现在的分长短期看待，各界对于这个问题的看法日趋冷静与理智。分析人士指出，其实，资源的集中性才是导致房价居高不下的根本原因
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