[摘要] 2014年已过半，尽管在上半年降价、低首付等促销手段不断在市场中出现，但成交的低迷以及持续的观望使得楼市的氛围难除阴霾。被认为是上半年市场低迷关键因素的信贷从5月央行发话开始，6月已经有积极的反应出现。
2014年已过半，尽管在上半年降价、低首付等促销手段不断在市场中出现，但成交的低迷以及持续的观望使得楼市的氛围难除阴霾。被认为是上半年市场低迷关键因素的信贷从5月央行发话开始，6月已经有积极的反应出现。有分析认为，在下半年，限购和信贷都会出现局部的松动，在广州，首套房贷方面将有可能有松动，但不可能放开限购。而信贷的松动对于市场的刺激作用也不会太大。
信贷成市场低迷关键
“信贷是市场低迷很重要的原因。”业内专家在接受本报记者采访时分析认为。
今年上半年，银行收紧房贷已然是不争的事实。表现得最为明显的就是贷款利率的持续上扬。记者发现，从去年下半年开始至今年的5月，银行对于房贷业务，不管是一手还是二手，首次置业还是二次置业，在利率上都不断地上调，现时利率优惠已然绝迹，利率上浮已经变得普遍。像工行、建行、农行这些国有商业银行，首套房贷利率现时都已经是在基准利率基础上上浮5%，而二套房贷利率上浮空间更大，也是基准利率上浮10%。有的国有商业银行由于信贷额度收紧，在房贷利率上收缩非常明显，如中国银行，首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率在基准利率上上浮20%。
在房贷收紧大潮当中，一些股份制银行利率上浮空间更大，甚至有银行更是一度将房贷业务暂停。据了解，民生银行和平安银行两家银行，就在今年上半年曾暂停审核新增房贷业务。而招商银行、华夏银行的首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍，二套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍；兴业银行首套上浮至基准利率的1.1倍，二套房贷上浮至基准利率的1.3倍；广发银行和中信银行首套和二套房贷均上浮至基准利率的1.2倍。
在信贷收紧的环境下，在今年，仅在季度，广州的一手住宅成交量就下滑了40%。统计显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计成交面积为184.6万平方米，同比大跌42.5%。而据国家统计局发布的“2014年1-3月份房地产开发和销售情况”，2014年1-3月份，商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅比去年全年下滑34.3个百分点。
房贷大环境有起色
住宅成交的大幅下滑使得央行也坐不住了。5月中旬，央行召开了住房金融服务专题座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初，银监会官员也就房贷政策表态，要求银行大力支持首套住房需求，同时，抑制投资和投机性的住房需求，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。这对房贷市场产生了积极的影响。
6月16日，为响应和实施国家定向调控及微刺激政策，央行年内第二次实施“定向降准”措施。业内专家分析，4月和6月两次“定向降准”对房产市场产生了微刺激作用，银行业机构的房贷业务有改善迹象。
房贷市场6月份的分析报告显示，据对23个热点城市进行的调查，发现6月首套房房贷利率较5月开始松动，表现在折扣利率增加、放款速度明显加速，6月折扣利率占比5.08%，较5月折扣利率占比4.78%环比下降；而对于二次房贷来说，利率没有降低迹象，依旧走高。据融360发布的6月报告显示，一线城市利率率先松动。调查显示，6月23个热点城市中，目前有9个城市还存在利率优惠，利率优惠城市继续减少，而优惠幅度有小幅增加。
其中，北京农商银行、民生银行上海分行重现八五折利率，广州汇丰银行、杭州汇丰银行出现九折利率优惠。此外，5城优惠利率为九五折，其余城市的房贷利率为基准或者更高。而在5月前曾暂停房贷业务的民生银行、招商银行因获批降低0.5%的存款准备金率，近日也在一线城市中的上海和深圳重启了房贷业务。
广州信贷仍紧张下半年难放松
的房贷环境有所起色，在广州，记者近日走访发现，房贷状况仍然没有改变。虽然北京上海8.5折首套房贷重现，但广州地区依然保持9折的利率优惠，但相比年初，放款速度有所加快。
记者了解到，工农中建四大国有银行由于没有得到定向降准的实惠，目前广州的首套房贷仍然是三成首付，利率上浮5%。但据四大行的信贷人士称，现时的房贷额度已经有所增加，而且贷款审批的时间也加快。目前广州首套房贷利率的是汇丰银行，利率为基准利率的9折。而花旗、恒生、渣打等银行也有首套基准利率。
“信贷的走势对于楼市的走向是比较关键的。”梁永光向记者表示，但在他看来，尽管6月的房贷环境有起色，但在广州信贷不会很快出现向好的信号。“可能在下半年在首套方面会有一点松动，但大的变化是比较难的。”
而广州信贷难宽松的另一个表现就是住房公积金贷款政策的变化。日前，根据广州市住房公积金管理委员会第三届二次会议决定，《广州住房公积金个人购房贷款实施办法(征求意见稿)》和《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知(征求意见稿)》两份文件2014年6月30日起至7月10日止再次征求公众意见。在这两份意见稿中，保留了此前制定的关于已使用过住房公积金贷款的不予二次贷款的相关条款。文件指出，截至2014年5月，全市累计共有36.6万职工贷款，约占全部缴存总人数396.5万人的9.2%。这部分贷款职工不但提取了本人账户的资金余额，同时使用了结余资金843亿元，占总结余资金的82%。这也表明，在公积贷二次贷款的口子将被封死，即便是卖一买一的刚需(论坛)换房群体，购房贷款成本也会更高。
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