买了房子但没有房产证，算业主吗？楼下的居民把住宅房改成了门面房，我该怎么办？小区公共部分的车位，开发商有权出租或出售给个人吗……这些涉及物业权益的难点问题，如今有了解决之道。日前，人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对一些涉及物业权益的热点、难点问题进行了具体规定。今年10月1日起，这两部司法解释将正式施行。
昨日，笔者专门采访了江苏苍梧律师事务所副主任曹立志和淮海工学院法学院副教授张玉萍。
有房子没产权证也是业主
市民赵先生最近有点烦，因为一些原因，自家住的新房产权证一直没办下来。可物业公司竟据此说他不是业主，进而“剥夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生到底是不是业主呢？
对此，曹立志律师说，以前对于业主一直存在争议，有人理解为持有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内的都为业主。此次的司法解释专门对业主的身份给出了认定标准。
曹立志说，司法解释规定：依法登记取得或依据生效的法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
张玉萍同时提醒，建筑物专有部分的承租人、借用人等并非业主，而是物业使用人。但其在使用过程中也享有相应的权利，如共有车位的使用权，也要承担相应的义务，如缴纳物管费的义务。
车位使用权归属要先看规划
市民祁先生以每年1600元的价格，向小区开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位。可使用时，却让祁先生烦恼不断。如果他回来晚了，他租的车位经常会被别的业主“占领”。祁先生上前理论，停车的业主却说露天停车位属于小区业主共同所有。那么，这个车位到底应归谁使用呢？
曹立志说，《物权法》第七十四条明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。”对于“应当首先满足业主的需要”这一说法，此次的司法解释又明确阐述为：建设单位要按照配置比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。对业主的共有车位，司法解释中明确阐述为：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。而对于这部分业主共有的车位，小区开发商是无权进行任何形式的处分的。
张玉萍也指出，像祁先生这样案例，他可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定其租赁的车位是否属于规划车位。如果查实该车位为在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商无权对外出租。祁先生因此遭受的损失，有权要求开发商予以赔偿。
“住改商”一票即可否决
某小区一业主将自己的一楼车库租给一家公司作车间用。整日发出的噪声让住在二楼的刘某夫妇不堪其扰。在多次劝说无果的情况下，刘某找到相关管理部门希望能够帮助解决。可管理部门的工作人员一去，工人就停止工作，工作人员一走，工人又接着干，大大增加了查处难度。至今，刘某夫妇还在忍受着楼下传来的噪声。那么，对于这种“住改商”，刘某夫妇该怎么办？
对此，张玉萍说，民宅商用改变了住宅的法定用途，违背了原本的规划内容，破坏了既有秩序，容易给有利害关系的业主生活带来不便和影响。《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。在实际中，不少“住改商”只是征得了大部分的近邻的同意。即使有业主不同意，也只能是通过环保、城管等管理部门去处理解决。此次的司法解释就严格规定了利害关系业主的范围，即“本栋建筑物内的其他业主”，这就意味着，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。据此，刘某夫妇可依据司法解释的规定，直接起诉至人民法院，要求排除妨害，而不论其是否已产生噪音。
曹立志律师也指出，对于一些在本栋建筑物之外、建筑区划之内的业主，如果其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，只要业主可以找到有力证据证明，也可认定为有厉害关系的业主。
房子没住也得交物管费
市民王先生在市区购买了一套住房，房屋交付后，他一直没有入住。当物管找到他收取物业管理费时，王先生予以拒绝，理由是自己并未实际入住，未享受服务，所以不应缴纳物管费。那么，王先生到底应不应该缴纳物管费呢？
张玉萍说，司法解释规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。
也就是说，在物业服务企业已经按照约定以及规定，全面履行了相应义务的情况下，业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，或者无须接受相关物业服务等抗辩事由，人民法院将不予支持。像王先生这种情况，就符合该司法解释的规定，他应当缴纳物管费。
曹立志同时提醒市民，如果物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门的规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，并要求物业服务企业退还已收取的违规费用。
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